超感精英-第146部分
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供电呢？你别忘了，每层楼都有这么一条备用线的哦……”
他这么一说，顾北风恍然大悟地抚着额头说道：“真是没想到……竟然这么简单的，我怎么忘了这个法子呢！”
“你这也就是当局者迷罢了。现在没问题了吧？”雷涛摆了摆手问道。
顾北风摇着头高兴地说道：“没问题了……这下子所有问题都解决了！”
他转头就和工程部的人商量起了具体的施工方案了。陆宋元看了一眼雷涛说道：“去办公室坐会儿？”
雷涛略一思索点了点头，跟着陆宋元上了楼。他们在总经理办公室坐定之后，陆宋元笑着说道：“没想到，你当初设计的时候在这些细节上都考虑到了。如果没有这个备用线路，那这次的损失就太冤枉了。”
他说的一点都没错，虽然以茂源电器的财力就算是有点损失也没什么。可关键是才装修好的门店又要大费周章的破拆布线，这种事情就好像新铺的马路没几天又挖开铺设官网。如此任性的事情也只有那些拿着纳税人的钱不当回事的人才做的出来。茂源集团虽然有国有股份，但其运作方式完全是民营的。任谁浪费这些钱都会心痛的。
雷涛摇了摇头，对陆宋元的赞誉谦逊地回应道：“这些都是做设计的应该想到的事情，这真没什么的……今天也真巧，我正好有件事想请教一下你呢。”
既然都已经碰上了，雷涛也就没什么好犹豫的了。他将雷霆公司目前所遇到的一些问题对陆宋元合盘托出：“我现在对于这个业务领域拓展是一筹莫展……”
听了雷涛说的这些情况，陆宋元一边点头一边开始思索了起来，过了一会儿他就说道：“雷霆公司是以建筑装饰为主营业务的，那么如果说要拓展业务领域，那最好的办法就是在相关产业中寻找能够横向发展的相邻业务领域。”
他的话虽然有些拗口，但雷涛还是听明白了的。这就是说他现在是搞装修，那么可以向家具、装修材料、卫生洁具、灯具等等这些商业领域拓展一下。但是这些产业虽然作为横向业务拓展是可行的，可并不能解决目前雷霆公司的问题——人多！
雷霆公司现在的问题其实是从他同情心泛滥收下了季春带过来的三个工程队近八百多人才引起的。这些工人需要的是他们能够胜任的工作，而家具、装修材料、卫生洁具、灯具等等这些都不适合安置这么多的劳动力。
雷涛把他的想法说出来之后，陆宋元点了点头道：“这些生意，你现在去做也有些晚了，目前这些领域都是竞争非常激烈的了。你作为一个没资金、没技术的外行进入之后，没有竞争优势。”
“……其实有一个产业你为什么没有考虑考虑呢？”陆宋元有些不解地问道。
雷涛对陆宋元的疑问同样也不明白是什么意思，他纳闷地看着陆宋元：“你说的是什么产业？”
“建筑和房地产开发啊！”陆宋元的话让雷涛吓了一跳。
他立刻摇了摇头说道：“那个产业水可深呢，我这么点资本进去不是自找死路啊！我想都没想过。”
雷涛的确没有想过这种事。其实以他目前的情况来看，倒是的确只有建筑业和房地产开发能够满足他安置这么多劳动力的需求。如果真进入这个产业发展的话，他收下的队伍那是只少不多的。
可关键是他没有那么多的资本。如果说要搞建筑，那以他目前的实力，只能接二级分包的工程。而现在很多二级分包的工程队，接工程要带资垫资不说，做完了工程拖欠工程款的事情那是太多了。他本钱小拖不起。而且目前邯江市场上的建筑公司也比较多，和他们竞争，雷涛的技术资质都是短板。原来邯县三建的那个省二级的资质根本就不够看的。
至于说房地产开发……那是更遥远的事情了。以他现在的资本要搞这个，那简直就像是杯水车薪，根本就不够看的。
听他说完了之后，陆宋元哈哈大笑了起来：“雷涛啊雷涛！我还以为你真的什么都明白什么都懂呢？原来你还真有不懂的啊！”
雷涛被他这么一说有点汗颜，他以前给人的感觉的确是好像什么都懂，可事实上由于没有上过大学，知识面还是比较狭窄，很多事情他并不懂。这个缺点他自己是心知肚明的，也想着要想办法补上这个缺。
笑了一会儿之后，陆宋元叹了一口气道：“这也难怪，这种事情也只有接触过的人才明白，外边人看着那是云山雾罩，这房地产开发里面的确是内幕挺深的。”
随后陆宋元就给雷涛讲解了一番，具有华夏特色的房地产行业的一些内幕。这些事情就算是他如果不是“娶”了一个地产公司女老总当老婆，他也是不清楚的。
国内的房地产开发商在项目的操作中的手法其实都是大同小异的。买地、建房、卖房，这是一个最基本也是最简单的开发流程。
但恰恰就是在这三个环节中，以华夏目前的情况来说，看着都是需要大笔资金投入的。可其实杠杆原理在这个行业中的应用，那是非常普遍的。
“只要有一亿的资金，就可以去操作数十亿的项目。这就是我们国家房地产业独有的特色……”陆宋元对房地产业中的杠杆原理做了一个最直白的诠释。
开发房地产的第一步就是买地。
而在买地的环节中，其实真正需要投入的资金是投标的10％左右，也就是说一百万的资金可以买到价值一千万的地。这在业内已经是公开的秘密了。交了保证金参加土地使用权的拍卖，正常的流程中标之后，这地价款那是能拖就拖，很少有人会足额付清之后再开发的。还有就是征地补偿，这笔钱基本也是打了折给付的。
第二步就是投资建房，这个环节资金就更是有人帮着垫付。这个事情雷涛也清楚，那就是工程队带资或垫资建设。有些房地产开发公司甚至就是空手套白狼，一分钱建设资金没有都敢开工。
而此前积欠的那些地价款、拆迁补偿、建设资金靠什么还呢？自然是卖房子！而房子要卖也不是说造好了房子才能卖的。预售就是一个提前回笼资金的最佳途径。真要等房子造好了才卖，那资金链早就断了，而开发商也该跳楼破产了。
“可卖房子也没那么容易的啊！”雷涛想起以前余荷做房产中介时的那种辛苦。真要是房子卖不掉，那不就砸在手里了？
第二百零九章 雷霆公司的机遇
对于雷涛的疑问，陆宋元并不否认：“我们国家以前都是由国家分配住房的，房屋作为商品进入市场的时间相对来说还不长。但是不能否认的是目前积聚在民众中的买房需求，还没有完全释放出来。特别是在邯江这样的二三线城市，更是如此了。但也不能说民间的买房需求就很低……”
陆宋元今天是打算好好给雷涛补补课了。目前在海州、燕京、惠岭以及沿海最早开放的那些口岸城市因为经济发展比其他城市早走一步，接受市场经济的理念也更深一些。这些城市的房地产业已经基本成熟了，开发商之间的竞争也比较激烈。
“海州的平均房价已经到了近万元一平米了，邯江这边的房价上涨虽然不是那么明显但还是能够看出些端倪的。你说在这种情况下，开发商开发出来的那些房产，他会怕卖不掉吗？”陆宋元反问了雷涛一句后，给出了一个明确的答案，“长远来看，开发出来的房子是不可能卖不掉的。当然这中间有个时间过程，而这个过程对于开发商来说，其实还是一个增加利润的过程……”
随后陆宋元就把目前国内房地产开发过程中的一些内幕给雷涛刨析了一番。
雷涛不明白的其实最主要就是在买地和卖房两个环节。而这两个环节其实远远不止明面上的那些东西。就拿买地来说，拍卖或转让得到地块，如果关系好，地价款还可分期付款，然后找关系改容积率。而这个改容积率就是房地产开发的第一个利润增长点。
比如说某地块拍卖总价是6000万，占地10000平米，拍卖公告的容积率是1：1，那就是只能盖1万平米的房子，那每平米的楼面地价就是6000元。
“现在很多开发商都会对外宣传，房地产开发其实利润率没有想象的那么高。楼面价成本6000再加上建筑成本2000元，还有各种税费，每平米卖9000看着的确不贵，利润也不高。但这里面没有把容积率算进去！”陆宋元点出了其中的关键问题。
其实容积率只要关系够硬，是可以改成2：1甚至更高，那就是能盖2万平米的房子。所以楼面价成本只剩4000，但照样卖9000。所以每平米开发商就可以多赚5000元。如果容积率改成3：1那每平米开发商就可以多赚7000元，如果改成10：1那就是每平米多赚9000。
这样的利润率，是没人会公布出来的！而且开发商改容积率也需要付出不少灰色成本，各部门都要在其中分肥。很多公开的土地拍卖其实就是作秀。如果没有一定的关系，有关部门如果不给改容积率。开发商就没这么多利润了，那才叫微利呢。这也是为什么土地建设领域为什么会出现那种“前赴后继”的情况的根本原因。
当然，如果容积率没有搞定，开发商一般会延迟开发，或者干脆囤地。不过，这也需要处理好某些关系，因为很多地方有规定拿地后两年内必须投入开发。但这也只是明面上那么说，实际上还是雷声大雨点小，这主要取决于关系。
改好了容积率，就可以开工建设了。但建设费用按照目前的市场情况，基本上都是建筑方垫资，开发商所投入的资金其实很少的。地基出土后，打通了关系，搞到预售许可之后就可以开始预售了。而预售的时候，无数的房地产代理公司挤破头，开发商基本就是待价而沽。实际卖的时候都是把比较不好卖的户型和楼层先拿出来卖，好朝向好卖的都是先留着。所以开盘的时候很多都有优惠。而这些“优惠”其实并没有那么优惠的。
“如果预售不理想，那就需要找银行了……”陆宋元点了一支烟，吞出一个个烟圈。而在烟雾之中他的脸上那种意味深长的微笑，让雷涛有种稀里糊涂的感觉。今天所听到的这些，他就像在听天书一样。而这些资本运作对于他来说的确是很陌生的。但对于陆宋元来说，陆家就是搞融资出身的。当初帮着国家在国际上融资，后来在国内也是做信托之类的金融业务。这里面的内幕，没有比他更清楚的了。
在房地产业内，开发商和银行有着“梦幻组合”的称号。这主要是因为银行其实才是房地产开发最大的坚强后盾。不论是企业贷款，还是担保融资。没有银行的帮助，开发商是没办法把整个资金链条理顺的。
从买地开始，很多开发商就是拿手中的房子、土地等等作为抵押换取的银行资金。而如果造好的房子没有卖出去怎么办呢？
如果按照一般人的想法，如果房子卖不动，那就是价格太高了，降价是很自然的事情。但其实不然。开发商完全可以“假按揭”，自己出首期款让自己亲信的人以个人的名义大量购买开发商自己的房子，然后成批的向银行按揭，开发商就拿到房子的全款了。
等到以后房价上涨了，扣除银行利息，卖给真正的用户。那是开发商还可再赚一次然后再转按揭。
“比如，你开发的房子。开盘时卖每平米6000包含税费，找个人做好销售手续，一套房150平米，总价90万。当然这种销售是假销售，你出27万付首付，办理购房按揭手续，这按揭是7成20年的贷款。这样你就实际从银行套现63万。等过两年，房价涨了，每平米8000了。这套房卖给真正的客户时，把所有的差价让客户承担，将按揭转给买家……”陆宋元把整个内幕操作的东西全部揭开在雷涛面前的时候。雷涛才明白，这里面是一个多么深的池塘。
不过说到后面陆宋元就不愿多说下去了。他虽然鼓励雷涛将产业拓展到房地产业，但他并不希望雷涛去学这些内幕操作。他只是告诉他，这个产业，并没有他想象的那么高大上。其中的杠杆原理如果利用好了。这个行业其实以他现在的资本已经可以开始涉足了。
当然这里面还有一个前提。他需要一个助力——世纪地产。
以世纪地产在各方面的关系，还有业内的名气来说，如果帮助雷涛进入这个产业，那是绝对没有问题的。关键是雷涛愿不愿意接受纪嘉的帮助。只要这个问题解决了。那么他们两个之间断了的线就很有可能在工作中接上。而这也是陆宋元一直想要做的。
如果是其他人知道陆宋元心里的真实想法，一定会认为这家伙疯了。从来没有听说过哪个人，处心积虑的要撮合别的男人和自己“老婆”重温旧梦，重归于好的。特别是他老婆现在还怀了“他的”孩子。
但其实真正让陆宋元一直想要这么做的也正是因为这个孩子的出现。纪嘉现在怀得孩子是雷涛的。现在雷涛并不知道，而且根据前段时间他对雷涛和纪嘉的了�
