重生之资本帝国-第484部分
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乔治，埃里克·施密特，里克·拜他们全都是两袖清风的海瑞。不过，约翰这个家伙是自己把头伸过来让我砍，我就只能成全他了。”
“如果没了约翰·罗伯茨，红宝石商城的ceo您准备让谁担任？”王珏好奇道。
“你愿意去吗？”郭守云忽然转头笑道。
“不愿意！”
王珏毫不迟疑的摇了摇头。
“为什么？虽然红宝石商城的负债率较高，但它的前景良好。在它独立运营后，我还会追加对它的投资，要不了几年它将是一家资产过百亿，交易额近千亿美元的大型集团。你不想担任这样一家大型公司的ceo，闻达于全球商界？”
“当然想。不过我自知自己的实力还不能满足管理这样一家超大型企业集团的需要，还是跟在您身边多学习两年的好。”王珏平静道。
看了她一眼，郭守云点了点头后，没在多说什么。
“打电话给约翰·罗伯茨，让他明天上午来我这里一趟！”
“是！”
……
回到书房，郭守云打开墙上的巨幅投影仪，时间不长，唐文芳的身影出现在了上面。
为了在自己需要的时候能够及时了解公司的境况，远程会议设备是每个核心公司都不可或缺的东西。
“老板！”
“长安的项目，和黄方面跟你接触了吗？”
“已经联系过了。”
“怎么样？”
“质量非常高。南湖又名曲江南湖，在隋唐时代，是长安八景之一‘曲水流觞’的所在地。只是唐末战乱后损毁到现在一直没有得到很好的修复。不过，长安市政府，已经拟定了修建‘曲江遗址公园’的计划，该计划由华夏著名建筑设计大师张锦秋院士担纲总规划设计，依托周边丰富的旅游文化资源，恢复再造曲江南湖、曲江流饮、汉武泉、黄渠桥等历史文化景观，再现曲江池地区在历史上“青林重复，绿水弥漫”的山水人文格局。”
“建成后的曲江池遗址公园与周边的曲江寒窑遗址公园、秦二世陵遗址公园、唐城墙遗址公园等，形成1500亩的城市生态景观带。在如此优良的景观带衬托下，1000亩住宅建设用地将成为真正的黄金宝地。我们完全可以依托这个巨大的地块，建设成为一个集合居住、商业、文化、娱乐、旅游为一体的大型城市综合体。甚至还可以以此为条件，从长安市政府争取更大的地块和更优秀的条件。”
看得出来唐文芳很兴奋，郭守云也理解她的感受，南湖1000亩地块的质量确实很高。如果不是和黄想要岛城港口的基建项目，如果不是他们在长安高新区有了一块超过600亩的优质地块，如果不是他们还要兼顾其它城市的地产项目，恐怕这么好的建设地块也落不到环球地产手里。
“南湖地块的未来前景光明，你自己把握！另外，关于四大公馆的开发设计，我有几个问题要交代给你。”
“您请说。”
郭守云点头后，“首先，关于车位的设计，我知道现在京城的住建要求是1：0。3。但这个94年制定的老标准，不适用十年二十年之后的情况。作为住宅开发商，以后的物业管理方，我们要提前做好规划。”
很清楚京城未来车位有多紧张的郭守云自然要未雨绸缪。
“以后我们在全国四大公馆的车位建设与户型数量，要达到1：0。8！”
“这个…会不会太多了？而且我们的四大公馆项目都是小户型，甚至是单身公寓。再加上房屋空置率的因素，1：0。8只怕会造成车位浪费。”
她虽然觉得1：0。3的车位配比确实不符合城市未来发展的需要。但1：0。8这种直接翻了近三倍的决策，也超出了唐文芳的预估。她认为1：0。5应该是一个合适的数字。
“按照1：0。8执行吧，将来你就会明白这个不仅不多，而且还少了。”
等每年新增两千多万车辆挤爆全华夏的时候，车位的可贵才真正体现出来。那时候1：0。8都嫌太少。而且重组的车位也将成为四大公馆出租屋无可比拟的吸引力，有效的降低房屋空置率。
“是！”
郭守云语气坚决，她也不敢跟大老板唱反调。
“还有1：0。8的车位要求仅适合京沪广深四个一线城市，其余城市要达到1：1。”
在一线城市，车位困难，上牌更困难。有的时候买的起车，却买不起车牌。所以1：0。8的车位配比足够了。但一线以外的城市新车挂牌没那么难，车也便宜。自然车位要足够多。
“…另外，包含环球双子塔在内，以后我们所有的写字楼车位配比要达到每100平方米4个车位，商业综合体的车位要求要达到每一百平方米5个车位。公寓要达到每户1。5个车位。”
现在华夏的商业设施车位标准是：一座写字楼每100平方米的建筑面积配备机动车位的指标是0。5个，娱乐性质建筑的指标是1。5～2个，餐饮性质的指标是2。5个。郭守云直接给翻了几倍。
唐文芳皱紧了眉头，看着大老板的口吻，几次欲言又止的她终究没有开口。不过郭守云的要求到这里可不算完。
“最后，要留出充足的电动车停车处。按照1：0。5来规划。”
这时候华夏电动车的年销量已经超过400万，以后只会更多。郭守云到现在还记得自己租房子的时候，因为电动车停车位不足，只能放在楼道里的窘境。
“如果这样的话，绿化带恐怕就要缩减规模。”唐文芳道。
“我们建设的是小户型和单身公寓，住宿和出行是需要放在首位去考虑的因素。至于绿化，暂时放到一边吧。”
唐文芳点了点头。
“老板，有件事我想跟您商量一下。”
“什么事？”
“我们囤地和开发的范围不应该只局限在一、二线城市！”组织了一下语言后，唐文芳继续道，“综合来看，全国的房地产市场可以分为四个类别：第一类，三线城市的小地块，可以快速实现现金流，并且利润率很高；第二类，主要城市的中高档项目，规模不大，一期就可以开发完成；第三类是属于目标城市的中等地块，分两期开发；第四类则属于目标城市的大型地块，符合公司长期战略目标，能够是公司在未来成为区域领导者。”
“…综合来看，我们在滇省地级市的四大公馆开发项目属于第一类，追求的是现金流和利润率。京城四大公馆，蓉城项目和长安曲江南湖项目属于第四类，追求成为城市区域领导者。但我们目前还没有第二类和第三类的项目，我觉得我们应该在这方面多努力。”
“唐总，你知道我们环球地产的未来定位是什么。房产开发虽然是主业，但我更想追求的是通过持有核心城市房地产，依托未来房价上涨而实现公司总资产提升，并成为全国最大的房产租赁公司。所以，我只需要第一类和第四类项目，第四类是核心，第一类可以为第四类项目的建设提供充沛的现金。至于第二类和第三类，我们并不需要。”
“既然您如此说，那我遵从您的决定。”唐文芳出乎意料的没有任何反驳。
郭守云一思索后，便哑然失笑道：“没想到一着不慎倒是中了你的圈套。”
所谓的一类项目，就是滇省地级市的房产投资项目。不过除了滇省，郭守云并没打算在其它省份复制。交给唐文芳近420亿华夏币的资金，也多是在一二线城市囤地，也就是第四类项目。
现在被她以进为退的手段一说，自己反而弄巧成拙了。
第六百八十五章 环球地产的计划（）
第六百八十五章环球地产的计划
……
“老板，华夏房地产行业的杠杆普遍超过70％以上。而且不同于美国的是还可以通过期房销售来回笼资金。既然如此，我们为什么只守着一二线城市的核心地块？就像您说过的，通过在三四线城市的期房销售回笼资金，支撑一二线核心区块的建设就是一个完美的房地产开发流程。这样，我们不仅可以留下更多的一二线核心城市的住宅资产用于出租，还能够获得更多的小区物业。”
“老板，物业服务虽然不如房地产开发和房屋中介，但也是我们集团业务的有力补充。另外，房地产开发总有低潮期，到时拥有足够住宅物业服务收入的我们，将获得持久的资金收入，有效的弥补房地产开发方面的亏空。”
“至于您担心的人员不足的问题。建设方面我们可以交给华夏房地产建设总公司，以及和黄这样的专业建筑公司。销售可以外包给专门的房屋销售企业，我们只需要负责设计和投资就可以。虽然利润率会低一些，但也节省了我们的时间和精力。”
“你有自己的想法，打算在房地产开发领域大展拳脚我并不反对，但是我的要求你必须完成。…京城有东城、西城、朝阳、海淀、丰台、石景山，六个核心城区，魔都有黄浦、徐汇、静安、长宁、杨浦、虹口、普陀，七个核心城区。鹏城有福田、罗湖、南山、盐田、宝安、龙岗，六个核心城区，羊城有越秀、海珠区、荔湾、天河、白云、黄埔、南沙，七个核心城区。”
“津门、金陵、武昌、杭城、苏杭、岛城、奉天、商都、潭州、山城、蓉城、长安、宁城、莞城、新吴、泉城、大~连、春城、泸州、鹭岛，共计20个二线城市，每个城市有2~4个不等的核心城区，总共是75个。算上一线城市的26个，共计101个！”
“我要求每个核心城区的房地产开发面积不少于600亩，可以分散开发，也可以集中于一起，可以是住宅小区，也可以是饱含酒店、公寓、购物中心的商业综合体，你自己视周围的区位因素来决定。”
“现在一线城市的土地出让价在160万~250万每亩；二线城市的土地出让价在40~150万不等。取中间值，一线城市需要1。56万亩土地，以及319。8亿土地收购资金。二线城市需要4。5万亩土地，以及427。5万土地收购资金。24个城市，6。06万亩土地，总计需要资金747。3亿华夏币。我给你420亿，然后让汉华和东方集团为你发行80％的abs，这样你可以拥有756亿华夏币的土地购置资金。多出来的部分，可以作为补充，应付突发状况。环球集团的收入，可以作为项目前期平整土地、打地基的资金，后续的建设资金，以期房销售回笼。”
“期房销售所得可以满足三个月的建设投入后便停止销售。我会再让汉华信托和东方集团，以所有项目的总房产为抵押，发行第二笔abs，来满足后续的项目开发资金。也就是说在整个项目开发完成之前，你只需要通过期房销售回笼半年的项目开发投入。”
“等到整个项目建成后，可以通过销售现房所得收入，偿还所有的abs债券和利息。根据我的推算，在所有项目历时三到五年完工后，房产的价格会上涨1~1。5倍。到时我们可以保留更多的房产和物业，并实现利润最大化。”
“另外，环球集团今年，以及项目开工后的第一年，所有净收入都要投入到这24个城市的核心项目当中。但后续年份，以及所有资金在账户中流传所产生的额外收益，可以留给你自己使用。”
现在华夏存款日利息高达万分之二，420亿的资金在华夏的银行里存一天，就是840万，一个月就是2。52亿华夏币。另外，项目的工程款也不是一下子全打到建筑公司的账户里，环球集团这么大的开发工程，完全可以为自己争取更有利的条件。林林总总，节省出来的资金会非常可观，足够唐文芳在三线城市纵横捭阖了。
“唐总，只要在三到五年内完成我101个区，6。06万亩的开发计划。环球地产其余的业务到底能发展到什么程度，全看你的本事，我不会过问。但有一点，但凡是环球地产开发的地产项目不能出现任何的质量问题。”
“明白！”
唐文芳表情凝重的点了点头。大老板虽然给了她很多自由施展才华的空间，但那6。06万亩，4036万平方米的房地产开发工程，也是一个巨大的压力。
郭守云笑了笑，站起身走到距离投影仪更近的地方。
“我不是一个苛刻而吝啬的老板，你自己开发的项目，你可以获得净利润的1。5％作为你的个人回报，项目团队可以分享3。5％。至于24个一二线城市的核心项目，待它们建成，并偿还所有债券和利息后，第一年的运营净收入，你可以得到1％的回报，项目团队得到4％。”
唐文芳眼睛一下子亮了起来。
如果24个城市，6。06万亩，4036万平方米的房地产开发工程结束后，全部对外出租的话，那么环球集团的运营收入将突破千亿级别。
